Glossário · 43 termos

O que a matrícula está dizendo

Os termos que aparecem na matrícula e no laudo, explicados em uma frase e no que mudam pra quem compra ou vende. No laudo da Nodaq cada palavra sublinhada abre a mesma explicação no lugar.

A confirmar

O texto cita o imóvel, mas ainda não conseguimos casar matrícula e endereço com segurança.

Na prática: Trate como pista, não como certeza. Novos sinais costumam confirmar em poucos dias.

Adjudicação

O credor fica com o imóvel pra quitar a dívida, sem precisar de leilão.

Na prática: O imóvel muda de dono dentro do processo. Muitas vezes o novo dono (banco ou credor) revende logo depois, abaixo do mercado.

Alienação fiduciária

Forma atual de financiamento: o banco fica dono do imóvel até a última parcela; o comprador tem a posse.

Na prática: Enquanto ativa, a venda exige quitação ou anuência do banco. Depois de quitada, precisa de averbação do cancelamento.

Antes do anúncio

O imóvel já está num processo (penhora, retomada pelo banco) mas nenhum leiloeiro publicou edital ainda. A Nodaq lê o diário da Justiça e a prefeitura, por isso vê antes.

Na prática: É a janela pra se preparar ou negociar direto com o credor, sem concorrência. O "dos N que viraram anúncio" é o que já medimos no nosso banco, não uma promessa: quem demora mais ainda não apareceu na conta.

Arrematação

Compra de um imóvel em leilão judicial ou extrajudicial. Quem dá o maior lance "arremata".

Na prática: Costuma sair abaixo do mercado, mas herda os riscos do processo. O radar de oportunidades mostra esses casos.

Arrematado

Alguém já deu o lance vencedor. O leilão acabou.

Na prática: Serve de referência: mostra por quanto imóveis parecidos saíram de verdade em leilão.

Arresto

Bloqueio provisório do imóvel antes da penhora, quando o juiz teme que o dono se desfaça dele.

Na prática: É um sinal cedo: o imóvel ainda vai demorar pra chegar a leilão. Bom pra quem quer acompanhar, não pra quem quer comprar agora.

Averbação (AV.)

Anotação na matrícula que atualiza um fato sem transferir a propriedade: construção, casamento, cancelamento de dívida, mudança de nome de rua.

Na prática: Uma averbação pode ser boa (hipoteca cancelada) ou um alerta (penhora). O laudo lê todas.

Cadeia dominial

A sequência de donos do imóvel, do primeiro registro até hoje, sem buracos.

Na prática: Se um dono vendeu sem ter comprado antes, há uma lacuna — e o registro da sua compra pode ser negado.

Cartório de Registro de Imóveis

O cartório responsável pela região onde o imóvel fica. Só ele pode registrar a venda e emitir a matrícula atualizada.

Na prática: A certidão de matrícula tem que vir deste cartório, não de qualquer um. O sistema descobre qual é pelo endereço.

Certidão negativa

Documento oficial que diz que uma pessoa ou imóvel NÃO tem dívida ou processo em determinado órgão.

Na prática: Certidão vale 30 dias. A aba Certidões diz quais pedir, onde, e quais o sistema já puxou sozinho.

Circunscrição

A área geográfica atendida por um cartório de registro de imóveis. Cidades grandes têm várias.

Na prática: O imóvel só pode estar matriculado no cartório da sua circunscrição.

CNS

Código Nacional de Serventia — o "CPF" do cartório, seis dígitos que o identificam em todo o Brasil.

Na prática: Com o CNS o pedido de certidão vai pro cartório certo, mesmo quando dois têm nome parecido.

Comarca

Território de um fórum. Um município pode ser sua própria comarca ou pertencer à de uma cidade vizinha.

Na prática: Certidões de processos são pedidas por comarca — a aba Certidões já resolve qual é a do imóvel.

Cônjuge meeiro

Marido ou esposa que, pelo regime de bens, é dono da metade do imóvel mesmo sem constar como comprador.

Na prática: Sem a assinatura do cônjuge a venda pode ser anulada. O laudo confere estado civil e regime de bens.

Consolidação da propriedade

Quando o financiado deixa de pagar, o banco assume o imóvel de vez (alienação fiduciária) antes de levar a leilão.

Na prática: Imóvel "consolidado" está no nome do banco. Aparece no radar como oportunidade de compra direta.

Edital

O aviso oficial do leilão foi publicado: diz data, lance mínimo, condições e dívidas do imóvel.

Na prática: Leia o edital inteiro antes de dar lance. É nele que aparece quem paga o condomínio atrasado e se o imóvel está ocupado.

Endereço provável

Achamos a matrícula, mas o endereço veio de uma fonte só ou tem pequena diferença entre as fontes.

Na prática: Confira o endereço na matrícula antes de visitar. O número da porta pode estar diferente.

Escritura

Contrato de compra e venda feito no tabelionato de notas. É o passo antes do registro no cartório de imóveis.

Na prática: Escritura sem registro não transfere a propriedade. Quem não registra não é dono.

Gravame

Nome técnico de um ônus registrado: hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto, indisponibilidade e outros.

Na prática: Gravame ativo = alguém além do dono tem um direito sobre o imóvel. Precisa ser resolvido ou aceito antes de comprar.

Hipoteca

O imóvel fica como garantia de uma dívida, mas continua no nome do dono. Comum em financiamentos antigos.

Na prática: Dá pra vender com hipoteca, mas o banco precisa concordar ou ser pago. O laudo mostra se ela foi cancelada por averbação.

Imóvel confirmado

Achamos a matrícula e o cartório no texto oficial e eles batem com o cadastro da prefeitura.

Na prática: Pode confiar que é este imóvel, neste endereço. O laudo da matrícula sai direto daqui.

Indisponibilidade

Ordem judicial ou administrativa que proíbe o dono de vender ou dar o imóvel em garantia.

Na prática: Com indisponibilidade ativa não existe venda válida. Precisa ser cancelada no processo de origem.

Inventário

Processo (judicial ou em cartório) que transfere os bens de quem morreu para os herdeiros.

Na prática: Imóvel de dono falecido sem inventário não pode ser vendido pelos herdeiros. É um dos impedimentos mais comuns.

ITBI

Imposto municipal pago pelo comprador em cada transferência de imóvel (2% a 3% do valor, dependendo da cidade).

Na prática: A guia de ITBI é pública em São Paulo e Porto Alegre — é de lá que vêm os preços reais da consulta por endereço.

Laudo

O resultado da leitura completa da matrícula: quem é o dono, quais ônus existem e se o imóvel pode ser vendido.

Na prática: É apoio à decisão, não parecer jurídico assinado. Cada afirmação aponta pro ato de origem pra você conferir.

Leilão

Venda pública do imóvel pra quem der o maior lance, marcada por um juiz (judicial) ou pelo banco credor (extrajudicial).

Na prática: O lance mínimo costuma ser a avaliação do processo, não o preço de mercado. Por isso o radar compara com as vendas reais do prédio.

Leilão marcado

Tem data marcada. Em geral são duas: a primeira pelo valor da avaliação, a segunda com desconto.

Na prática: A segunda praça é onde o preço cai. O radar mostra o lance mínimo e compara com o preço de cartório.

Liquidez do prédio

Quantas vezes apartamentos deste prédio (ou desta rua) foram vendidos de verdade nos últimos meses, segundo o imposto pago na prefeitura, e de quanto em quanto tempo.

Na prática: Prédio que vende toda hora é fácil de revender ou alugar depois do arremate. Prédio parado há dois anos pede desconto maior, porque a saída demora.

Matrícula

A "certidão de nascimento" do imóvel no cartório de registro: um número único que reúne toda a história dele — donos, medidas, dívidas e restrições.

Na prática: É o documento que o laudo lê. Sem ela, ninguém sabe de verdade quem é o dono nem se há dívida presa ao imóvel.

Ocupação

Se tem alguém morando ou usando o imóvel hoje, segundo o edital ou a vistoria. Quem arremata um imóvel ocupado é quem precisa tirar o ocupante.

Na prática: Ocupado costuma sair mais barato, mas a desocupação leva de 60 dias (Lei 9.514) a mais de um ano quando vai pra Justiça. Coloque esse custo e esse tempo na conta antes do lance.

Ônus

Qualquer peso que acompanha o imóvel: dívida garantida por ele, direito de terceiro ou restrição judicial.

Na prática: Ônus não some com a venda — passa pro comprador. Por isso o laudo lista cada um e diz se está ativo.

Parecer

A versão em PDF do laudo, com a sua marca, pra entregar ao cliente ou anexar ao processo de escritura.

Na prática: Gera na aba Documentos depois que o laudo fica pronto. Pode escolher as seções.

Penhora

Um juiz reservou o imóvel pra pagar uma dívida do dono num processo. Fica anotada na matrícula.

Na prática: Comprar imóvel penhorado é comprar uma briga judicial. O laudo trava o veredito até a penhora ser levantada.

Pré-edital

O imóvel já está num processo (penhora, retomada), mas o edital de leilão ainda não foi publicado.

Na prática: Ninguém está anunciando este imóvel ainda. É a fase em que dá pra se preparar (ou negociar direto com o dono) antes da concorrência.

Preço de cartório

O valor real pelo qual imóveis parecidos do mesmo prédio ou da mesma rua foram vendidos, segundo o imposto (ITBI) pago na prefeitura.

Na prática: Não é preço de anúncio, é o que alguém de fato pagou. O desconto do radar é medido contra esse número.

Registro (R.)

Ato numerado na matrícula que muda quem é o dono ou cria um direito sobre o imóvel (compra, hipoteca, penhora).

Na prática: Cada "R." é um capítulo da história. O último registro de compra e venda diz quem é o dono hoje.

Retomado pelo banco

O comprador parou de pagar o financiamento e o imóvel passou pro nome do banco.

Na prática: O banco não quer ficar com imóvel: vende direto ou leva a leilão em até 60 dias. Aqui aparecem os casos antes de virarem anúncio.

Sequestro (de bem)

Apreensão judicial de um imóvel específico em disputa, pra guardar o bem até o processo decidir de quem é.

Na prática: Não tem a ver com sequestro de pessoa. O imóvel fica travado até a decisão; leilão só depois disso.

Sinal

Cada vez que o imóvel aparece numa fonte pública: um edital, uma decisão de juiz, um anúncio de leiloeiro, uma venda registrada na prefeitura.

Na prática: Mais sinais = mais fontes confirmando a mesma coisa. Um sinal só ainda pode ser engano de leitura; três já é história consistente.

Transmissão

Ato que passa a propriedade de uma pessoa pra outra: compra e venda, herança, doação, arrematação.

Na prática: O laudo confere se cada transmissão foi feita por quem realmente era o dono na hora.

Usufruto

Alguém tem o direito de usar e morar no imóvel (ou receber o aluguel) mesmo não sendo o dono — comum em doação de pais pra filhos.

Na prática: O comprador não consegue usar o imóvel enquanto o usufruto durar. Vitalício = até a morte do usufrutuário.

Valor venal

Valor que a prefeitura atribui ao imóvel pra calcular IPTU e ITBI. Costuma ficar abaixo do preço de mercado.

Na prática: Serve de piso pro imposto, não pra negociar. Compare com a referência de mercado do laudo.