Cadeia dominial: como verificar se falta um dono na matrícula
Cadeia dominial é a sequência de donos do imóvel ao longo do tempo, registro a registro. O princípio da continuidade exige que cada transmissão parta exatamente de quem constava como proprietário no ato anterior. Quando um elo falta, o cartório recusa o registro da venda seguinte.
Como conferir na prática
- Liste os registros de transmissão em ordem, anotando quem vendeu e quem comprou em cada um.
- O comprador de um ato tem que ser o vendedor do ato seguinte. Se não for, existe um buraco.
- Atenção a inventário: quando o dono morre, o próximo ato costuma ser a partilha, e não uma venda direta pelos herdeiros.
- Atenção a casamento e divórcio: mudança de nome sem a averbação correspondente parece buraco e não é.
- Se o imóvel vem de transcrição antiga, a conferência exige buscar os livros anteriores à abertura da matrícula.
Quando falta um elo
- Se o ato existe mas não foi registrado, o caminho é registrá-lo, pagando os tributos devidos daquela transmissão.
- Se quem deveria transferir morreu, é preciso inventário e partilha antes.
- Se o documento se perdeu, existem caminhos como a retificação e, em alguns casos, a usucapião, inclusive na via extrajudicial.
- Não existe atalho: registrar a venda por cima de um buraco não é possível, e escritura assinada assim fica parada no cartório.
Perguntas frequentes
Comprei de quem tinha só o contrato de gaveta. E agora?
O contrato não transferiu a propriedade. É preciso reconstituir a cadeia: registrar as transmissões que ficaram para trás, ou buscar a via judicial ou extrajudicial adequada ao caso.
O cartório pode registrar mesmo com o buraco?
Não. O princípio da continuidade obriga o oficial a recusar. É uma proteção, não uma burocracia.
Quanto tempo leva para resolver?
Depende do elo que falta. Registrar um ato esquecido pode levar semanas; um inventário ou uma usucapião, meses ou anos.
Base legal
- Lei 6.015/73, art. 195 (continuidade)
- Lei 6.015/73, art. 237 (registro anterior)
- Código Civil, art. 1.245 (transferência pelo registro)
Conteúdo informativo. Não substitui a análise de um advogado sobre o caso concreto.
Tem a matrícula na mão?
O laudo lê cada ato, procura o cancelamento de cada gravame e diz se o imóvel pode ser vendido, com a providência que falta. Ou comece pelo endereço, de graça.