Usucapião: como ela aparece na matrícula e o caminho extrajudicial
A usucapião reconhece a propriedade de quem possuiu o imóvel por certo tempo, com os requisitos da lei. Reconhecida, ela é levada a registro: abre matrícula nova ou entra na existente, e passa a ser o título do novo proprietário.
A via extrajudicial
Desde 2015 é possível pedir o reconhecimento diretamente no cartório de registro de imóveis, sem processo judicial, quando não há litígio.
O pedido é instruído por ata notarial lavrada por tabelião, planta e memorial assinados por profissional habilitado, e a concordância dos confrontantes e do titular registral. Faltando concordância, o cartório notifica; a discordância leva o caso para a via judicial.
O que isso muda para quem compra
- Imóvel cuja propriedade veio de usucapião registrada tem título válido: o registro é o que importa.
- Confira se o registro decorre de decisão judicial transitada ou de procedimento extrajudicial concluído, e se a área registrada bate com a ocupada.
- Processo de usucapião ainda em curso, quando averbado, sinaliza disputa sobre o imóvel. Aí não há título fechado.
- Área maior ocupada do que a registrada é motivo para retificação antes da venda, não depois.
Perguntas frequentes
Quanto tempo de posse é preciso?
Depende da modalidade. O Código Civil prevê prazos diferentes conforme haja justo título e boa-fé, moradia, e conforme o tipo de posse. É o primeiro ponto a definir no caso concreto.
Usucapião serve para regularizar contrato de gaveta?
Pode servir, quando os requisitos de posse estão presentes e o caminho da cadeia dominial está fechado. Mas é uma alternativa, não o caminho padrão.
A usucapião extrajudicial é mais rápida?
Costuma ser, por não depender de processo. Mas exige documentação completa e concordância, e nem todo caso se encaixa.
Base legal
- Código Civil, arts. 1.238 a 1.244 (modalidades de usucapião)
- Lei 6.015/73, art. 216-A (usucapião extrajudicial)
- Código Civil, art. 1.245 (aquisição pelo registro)
Conteúdo informativo. Não substitui a análise de um advogado sobre o caso concreto.
Tem a matrícula na mão?
O laudo lê cada ato, procura o cancelamento de cada gravame e diz se o imóvel pode ser vendido, com a providência que falta. Ou comece pelo endereço, de graça.