Como ler a matrícula de um imóvel, do primeiro ao último ato
A matrícula não é um cadastro do imóvel, é o histórico dele. Cada acontecimento entra como um ato numerado, em ordem, e nenhum ato antigo deixa de valer só porque veio outro depois. Ler bem é seguir essa linha do tempo até o fim e perguntar de cada coisa: isso ainda está de pé?
As três partes do documento
- Cabeçalho: número da matrícula, cartório, data de abertura e a descrição do imóvel (endereço, medidas, confrontações, área, e a indicação fiscal quando existe).
- Registros, abreviados como R: os atos que transferem ou constituem direito. Compra e venda, doação, hipoteca, alienação fiduciária, usufruto.
- Averbações, abreviadas como AV: tudo o que altera, informa ou cancela. Construção, mudança de nome, penhora, cancelamento de um ato anterior.
O método que evita o erro mais comum
O erro clássico é ler o último ato e achar que ele resume a situação. Não resume. Uma penhora da averbação 12 continua valendo depois do registro 13 de compra e venda, a não ser que exista uma averbação cancelando aquela penhora.
O jeito seguro é mecânico: liste todos os atos em ordem e, para cada ônus encontrado, procure explicitamente o ato que o cancela. Sem ato de cancelamento, o ônus está vivo.
- Confira a numeração: se pular de R.4 para R.6, falta folha do documento.
- Confira a cadeia de donos: cada transmissão precisa sair de quem era o dono no ato anterior.
- Some as áreas e compare com a descrição: divergência costuma indicar desmembramento ou construção não averbada.
- Anote datas. Um cancelamento só vale para o ato que ele nomeia.
Perguntas frequentes
Qual a diferença entre matrícula e escritura?
A escritura é o contrato feito no tabelionato. A matrícula é o registro do imóvel no cartório de registro de imóveis. Sem levar a escritura a registro, a propriedade não se transfere.
Matrícula e transcrição são a mesma coisa?
Não. Imóveis anteriores a 1976 podem estar em transcrição, no sistema antigo. Nesses casos é preciso abrir matrícula, e a leitura da cadeia exige buscar os livros antigos.
A matrícula mostra dívida de IPTU ou condomínio?
Não. Ela mostra o que foi registrado sobre o imóvel. Débitos fiscais e condominiais se apuram em certidões próprias.
Base legal
- Lei 6.015/73, art. 176 (estrutura da matrícula)
- Lei 6.015/73, art. 167, I (atos de registro) e II (atos de averbação)
- Lei 6.015/73, art. 195 (princípio da continuidade)
Conteúdo informativo. Não substitui a análise de um advogado sobre o caso concreto.
Tem a matrícula na mão?
O laudo lê cada ato, procura o cancelamento de cada gravame e diz se o imóvel pode ser vendido, com a providência que falta. Ou comece pelo endereço, de graça.