Como saber se um imóvel tem penhora
A penhora mora em dois lugares: na matrícula do imóvel, como averbação, e nos processos contra o proprietário, que podem ainda não ter chegado ao cartório. Checar só um dos dois é a forma mais comum de ser surpreendido.
Passo 1: a certidão de matrícula atualizada
Peça a certidão de inteiro teor da matrícula no cartório de registro de imóveis competente ou pela central eletrônica (registrodeimoveis.org.br). Ela lista todos os atos desde a abertura: registros (R) e averbações (AV), numerados em ordem.
Leia do primeiro ato ao último. Penhora, arresto, sequestro e indisponibilidade entram como averbação. O que você procura não é só a presença deles, mas a ausência do ato que os cancela.
- "AV.9 — PENHORA" sem "AV.n — CANCELAMENTO DA AV.9" mais adiante = penhora viva.
- "AV.4 — AVERBAÇÃO PREMONITÓRIA (art. 828 CPC)" = existe execução contra o dono, ainda sem penhora. Trate como alerta máximo.
- "INDISPONIBILIDADE" (CNIB) = o cartório não vai registrar a venda enquanto durar.
Passo 2: certidões em nome de quem vende
A penhora pode ter sido decretada semana passada e ainda não averbada. Por isso a diligência inclui certidões de distribuição em nome de cada proprietário atual (e do cônjuge): cível estadual da comarca do imóvel e do domicílio, Justiça Federal, Justiça do Trabalho e protestos.
Ação de execução em andamento, mesmo sem penhora, já pode configurar fraude à execução se o vendedor ficar insolvente com a venda (art. 792, IV, do CPC). Peça a certidão de objeto e pé de qualquer processo que aparecer.
Passo 3: se encontrou algo
- Anote número do processo, vara, exequente e valor. Consulte o andamento no site do tribunal.
- Descubra se o processo está ativo, suspenso ou extinto. Extinto sem cancelamento averbado = falta só burocracia; ativo = negociação com o credor antes da escritura.
- Não aceite "isso já foi resolvido" sem o ato de cancelamento na matrícula ou a certidão do processo.
Perguntas frequentes
Consigo ver a matrícula pelo endereço?
Depende da cidade. Em São Paulo capital e Porto Alegre é possível identificar o cartório e, com conta gratuita, o número da matrícula a partir do endereço, usando os registros de ITBI. A consulta pública da Nodaq faz isso de graça.
A certidão negativa de ônus basta?
Não. A certidão de ônus resume gravames, mas a leitura completa da matrícula e as certidões pessoais do vendedor são o que revela execuções ainda não averbadas.
Qual a validade da certidão de matrícula?
A lei não fixa validade, mas o mercado e os tabeliães costumam exigir emissão nos últimos 30 dias. Um ato pode ser averbado a qualquer momento.
Penhora e hipoteca são a mesma coisa?
Não. Hipoteca é garantia contratual registrada (R); penhora é constrição judicial averbada (AV). As duas seguem o imóvel, mas a saída de cada uma é diferente.
Base legal
- CPC, art. 792 (fraude à execução)
- CPC, art. 828 (averbação premonitória)
- CPC, art. 844 (averbação da penhora)
- Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), art. 167, II (atos averbáveis)
Conteúdo informativo. Não substitui a análise de um advogado sobre o caso concreto.
Tem a matrícula na mão?
O laudo lê cada ato, procura o cancelamento de cada gravame e diz se o imóvel pode ser vendido, com a providência que falta. Ou comece pelo endereço, de graça.