Alienação fiduciária quitada: como fazer a baixa na matrícula
No financiamento com alienação fiduciária, o banco é o proprietário do imóvel até a dívida acabar. Quitar a última parcela resolve a dívida, mas a matrícula continua dizendo que o dono é o credor até que o cancelamento seja averbado. Sem essa averbação, a escritura de venda é recusada.
Quitar não é baixar
A Lei 9.514/97 separa dois momentos. Com o pagamento, a propriedade fiduciária se resolve (art. 25, caput). Mas o registro só é cancelado "à vista do termo de quitação" (art. 25, § 2º). Enquanto o termo não chega ao cartório, a matrícula mostra o registro da alienação fiduciária sem o cancelamento.
É exatamente o caso que trava escrituras: vendedor com boleto final pago, corretor confiante, e o tabelião recusando porque, no papel, o dono ainda é o banco.
O passo a passo
- Pedir o termo de quitação ao credor. O banco tem 30 dias a partir da liquidação para fornecer, sob multa de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato em favor do devedor (art. 25, § 1º).
- Levar o termo ao cartório de registro de imóveis da matrícula, com requerimento de cancelamento e o pagamento dos emolumentos (valor varia por estado; consulte a tabela do tribunal de justiça).
- O oficial faz a averbação de cancelamento do registro da propriedade fiduciária. O prazo legal para o cartório praticar o ato é de até 30 dias (Lei 6.015/73, art. 188), quase sempre bem menos.
- Pedir certidão atualizada da matrícula e conferir a averbação. Só aí o imóvel está livre para escritura, novo financiamento ou venda.
Situações que confundem
- Consolidação da propriedade (art. 26): se houve inadimplência e o devedor não purgou a mora após intimação, o banco consolidou a propriedade em seu nome. Aí não há mais o que "baixar": o imóvel é do credor e vai a leilão (art. 27). O laudo separa as duas situações porque o resultado é oposto.
- Portabilidade ou refinanciamento: a fiduciária antiga é cancelada e outra é registrada. Confira se as duas averbações existem.
- Quitação antiga sem baixa: acontece em contratos dos anos 2000. O termo ainda pode ser pedido ao credor (ou ao sucessor, se o banco foi incorporado).
Perguntas frequentes
Quanto custa a baixa da alienação fiduciária?
Depende da tabela de emolumentos do estado e, em alguns, do valor do contrato. Em geral é uma fração do custo do registro original. O banco não pode cobrar pelo termo de quitação.
Posso vender antes da baixa?
É possível assinar compromisso de compra e venda condicionado, mas a escritura definitiva e o registro da venda dependem do cancelamento averbado. Quem compra antes está comprando uma expectativa de direito.
O banco não manda o termo. E agora?
Notifique por escrito com o comprovante de quitação. Passados os 30 dias, corre a multa de 0,5% ao mês (art. 25, § 1º) e cabe ação para obter o termo e reparar prejuízo.
Cancelou a fiduciária. A matrícula fica "limpa"?
Só desse gravame. Penhoras, usufruto, cláusulas de doação e outros atos seguem valendo. Leia a matrícula inteira, não só o último ato.
Base legal
- Lei 9.514/97, art. 25, caput, §§ 1º e 2º (resolução, termo de quitação, cancelamento)
- Lei 9.514/97, arts. 26 e 27 (consolidação e leilão)
- Lei 6.015/73, art. 188 (prazo do registro)
Conteúdo informativo. Não substitui a análise de um advogado sobre o caso concreto.
Tem a matrícula na mão?
O laudo lê cada ato, procura o cancelamento de cada gravame e diz se o imóvel pode ser vendido, com a providência que falta. Ou comece pelo endereço, de graça.