Penhora na matrícula: o imóvel pode ser vendido?
Pode. Mas quem compra um imóvel com penhora averbada assume o risco de perder o bem para o credor da execução. A venda não é nula: ela simplesmente não vale contra quem penhorou. Este guia explica o mecanismo, o que aparece na matrícula e os caminhos que existem para fechar a venda com segurança.
O que a penhora faz com o imóvel
A penhora é o ato do processo de execução que separa um bem do devedor para garantir o pagamento da dívida. Quando recai sobre imóvel, o credor pede a averbação na matrícula (art. 844 do CPC) para que qualquer pessoa que consulte o registro saiba da constrição.
A partir da averbação, a lei presume que todo mundo conhece a penhora. Vender o imóvel depois disso é o que o art. 792, III, do CPC chama de fraude à execução: a alienação é ineficaz em relação ao exequente (§ 1º). O credor pode levar o imóvel a leilão mesmo com o novo dono já morando nele.
Como a penhora aparece na matrícula
- Como averbação: "AV.12 — PENHORA", com número do processo, vara, exequente e valor. Quase nunca é o último ato da matrícula.
- Ela só deixa de valer com outra averbação: "AV.15 — CANCELAMENTO DA PENHORA DA AV.12". Sem esse ato de cancelamento, a penhora está viva, mesmo que o processo tenha acabado.
- Atenção à averbação premonitória (art. 828 do CPC): não é penhora, mas avisa que existe uma execução contra o proprietário. Comprar depois dela também pode ser fraude à execução (art. 792, II).
- Arresto, sequestro e indisponibilidade têm efeito parecido ou pior. A indisponibilidade (CNIB) bloqueia o próprio registro da venda no cartório.
Os caminhos para vender mesmo assim
- Quitar a dívida com o produto da venda. É o caminho mais comum: o comprador paga parte do preço diretamente ao exequente, o processo é extinto (art. 924, II, do CPC) e o juiz determina o cancelamento da penhora. A escritura sai depois da averbação do cancelamento, ou com o valor retido em conta vinculada até lá.
- Substituir a penhora por outro bem ou por dinheiro (arts. 847 e 848 do CPC). O executado pede ao juiz; o exequente precisa ser ouvido.
- Comprar com a penhora e assumir o risco, abatendo do preço. Só faz sentido quando a dívida é pequena frente ao imóvel e o comprador tem como negociar com o credor depois. Precisa de cláusula clara no contrato.
- Esperar o cancelamento. Se a execução já foi extinta, falta só o mandado de cancelamento chegar ao cartório. Peça a certidão de objeto e pé do processo para confirmar.
O que conferir antes de assinar
- Certidão de matrícula atualizada, emitida há menos de 30 dias, lida do primeiro ao último ato. Não confie em cópia antiga nem em "print".
- Para cada penhora, arresto ou indisponibilidade: existe o ato de cancelamento correspondente?
- Certidões de distribuição cível, federal e trabalhista em nome de todos os proprietários dos últimos anos. Penhora pode estar decretada e ainda não averbada.
- Valor atualizado da dívida no processo (não o valor de quando foi penhorado).
Perguntas frequentes
Vender imóvel penhorado é crime?
Não, por si só. É um negócio ineficaz perante o credor da execução (art. 792, § 1º, do CPC). Se houver ocultação ou fraude deliberada contra credores, aí a discussão muda de esfera, mas a venda em si não é ilícito penal.
A penhora "cai" sozinha depois de um tempo?
Não. Ela só é cancelada por averbação, a pedido do juízo ou do interessado com base em decisão. Penhoras de processos extintos há anos continuam na matrícula até alguém pedir o cancelamento.
Quem paga a dívida para liberar o imóvel: comprador ou vendedor?
Quem as partes combinarem. O mais seguro é o comprador pagar diretamente ao exequente, com recibo e petição no processo, abatendo do preço. Dinheiro entregue ao vendedor "para ele quitar" é risco.
Bem de família pode ser penhorado?
Em regra não (Lei 8.009/90), mas há exceções, como dívida de condomínio e financiamento do próprio imóvel. Se a penhora está averbada, presuma que ela vale até um juiz dizer o contrário.
Base legal
- CPC, art. 792, II, III e § 1º (fraude à execução)
- CPC, art. 828 (averbação premonitória)
- CPC, art. 844 (averbação da penhora)
- CPC, arts. 847 e 848 (substituição da penhora)
- CPC, art. 924 (extinção da execução)
- Lei 8.009/90 (bem de família)
Conteúdo informativo. Não substitui a análise de um advogado sobre o caso concreto.
Tem a matrícula na mão?
O laudo lê cada ato, procura o cancelamento de cada gravame e diz se o imóvel pode ser vendido, com a providência que falta. Ou comece pelo endereço, de graça.