Certidões para comprar imóvel: a lista e para que serve cada uma

Quais certidões do imóvel pedir?

• Matrícula atualizada, a certidão de inteiro teor, no registro de imóveis. Mostra o dono atual e cada ato desde a abertura: vendas, hipotecas, penhoras e os cancelamentos. Pela lei, ela basta para provar a propriedade, os direitos, os ônus reais e as restrições do imóvel (Lei 6.015/73, art. 19, § 11).
• Ônus reais, também no registro de imóveis. Ônus real é um direito de outra pessoa sobre o imóvel, como hipoteca ou usufruto. Para a escritura, a certidão de ônus reais e a de ações reais e pessoais reipersecutórias (ações que pedem o próprio imóvel) valem 30 dias (Decreto 93.240/86, art. 1º, IV). A versão vintenária cobre 20 anos da cadeia e ajuda quando a matrícula é recente e a história anterior está em outro livro ou em outro cartório.
• IPTU e tributos municipais, na Prefeitura. A dívida de IPTU passa para quem compra, a não ser que a escritura traga a prova de quitação (Código Tributário Nacional, art. 130). O comprador pode dispensar essa certidão, mas aí responde pelas dívidas que houver (Decreto 93.240/86, art. 1º, § 2º).
• Se o imóvel é rural: no lugar do IPTU, o CCIR, cadastro do imóvel no INCRA, com o ITR pago (Decreto 93.240/86, art. 1º, III, b); a quitação do ITR dos cinco últimos exercícios, exigida para registrar (Lei 9.393/96, art. 21); o CAR, cadastro ambiental rural; e o georreferenciamento certificado pelo INCRA, exigido nas transferências dentro dos prazos fixados pelo governo federal (Lei 6.015/73, art. 176, § 4º).
• Se é apartamento ou casa em condomínio: não é certidão, mas peça a declaração de quitação do condomínio. Quem compra responde pelas dívidas de condomínio do vendedor, com multa e juros (Código Civil, art. 1.345).

Quais certidões de quem vende pedir?

Peça em nome de cada dono atual que aparece na matrícula e, se for casado, também do cônjuge.

• Débitos federais (Receita Federal e PGFN): diz se a pessoa deve imposto federal ou está na Dívida Ativa da União. Para pessoa física, a consulta pede a data de nascimento.
• Débitos estaduais (Secretaria da Fazenda do estado): ICMS e ITCMD, o imposto sobre herança e doação.
• CNDT, da Justiça do Trabalho: diz se há dívida de processo trabalhista não paga. É grátis e sai pela internet (CLT, art. 642-A).
• Ações trabalhistas, no Tribunal Regional do Trabalho: lista os processos em andamento, mesmo os que ainda não viraram dívida. Não é a mesma coisa que a CNDT.
• Protestos: dívidas levadas a protesto em cartório, como cheque, boleto ou nota não pagos. A pesquisa precisa cobrir todos os tabelionatos de protesto da comarca.
• Ações cíveis e criminais, na Justiça estadual e na Federal: processos que podem acabar atingindo o imóvel, por exemplo com uma penhora. Na Justiça Federal, a certidão é por região; São Paulo e Mato Grosso do Sul ficam com o TRF3.
• Estado civil, no Registro Civil: quem é casado precisa da autorização do cônjuge para vender imóvel, salvo no regime de separação absoluta (Código Civil, art. 1.647, I). Sem ela, a venda pode ser anulada (art. 1.649).
• Interdição, tutela e curatela, também no Registro Civil, onde as interdições são registradas (Lei 6.015/73, art. 92): mostra se o vendedor pode assinar sozinho.
• Se quem vende é empresa: falência e recuperação judicial, e a regularidade do FGTS (CRF), emitida pela Caixa. Registro de venda feito depois da decretação da falência não vale perante a massa falida, salvo prenotação anterior (Lei 11.101/2005, art. 129, VII).

A lei obriga a pedir as certidões de quem vende?

Não para o negócio valer. Nem a validade da compra nem a boa-fé de quem compra dependem de certidões forenses ou de distribuidores judiciais, nem de outras além das que a Lei 7.433/85 pede para a escritura (Lei 13.097/2015, art. 54, § 2º, com a redação da Lei 14.382/2022).

A mesma lei diz que o que não está na matrícula não pode ser usado contra quem compra de boa-fé, com duas ressalvas: os atos ligados à falência do vendedor (Lei 11.101/2005, arts. 129 e 130) e as formas de ganhar ou perder a propriedade que não dependem de registro (Lei 13.097/2015, art. 54, § 1º).

Então por que pedir? Porque há riscos que essa proteção não cobre. A venda feita por quem tem dívida tributária inscrita em dívida ativa é presumida fraudulenta, a não ser que o devedor tenha reservado bens suficientes para pagar (Código Tributário Nacional, art. 185). E um processo encontrado hoje pode virar penhora averbada na matrícula antes de a escritura ser registrada. Saber antes permite negociar, por exemplo quitando a dívida com parte do preço.

Por quanto tempo vale cada certidão?

Para a escritura, as certidões de ônus reais e de ações reais e pessoais reipersecutórias do registro de imóveis valem 30 dias (Decreto 93.240/86, art. 1º, IV). Nas outras, confira a data de emissão e a validade, quando o documento trouxer.

Peça tudo perto da assinatura. Um ato pode ser averbado na matrícula a qualquer dia, e certidão antiga não mostra o que entrou depois dela.