Alienação fiduciária: quem é o dono do imóvel financiado?
Não trava a venda — exige providência
É a forma dominante de financiamento imobiliário no Brasil. O comprador tem a posse e paga as parcelas, mas a propriedade fica registrada em nome do banco até a última prestação. Quitada a dívida, a propriedade volta ao devedor de forma automática, embora o registro só mude com a averbação do cancelamento.
Enquanto a dívida existe
A matrícula mostra o banco como proprietário fiduciário e o morador como devedor fiduciante, com posse direta. Vender exige acordo com o credor: em geral o saldo é quitado na operação, ou o comprador assume o financiamento com anuência formal da instituição.
Não é um impedimento absoluto. É uma negociação a três, que precisa estar amarrada no contrato antes de qualquer sinal.
Quando a propriedade é consolidada, muda tudo
Se o devedor deixa de pagar e não purga a mora depois de intimado pelo cartório, o banco consolida a propriedade em seu nome. A partir daí o antigo devedor não é mais dono e não pode vender: o imóvel vai a leilão.
Este é um dos três casos em que a matrícula, sozinha, trava a venda. Por isso o laudo separa as duas situações: "alienação fiduciária ativa" e "consolidada" têm consequências opostas.
Perguntas frequentes
Quitei. Por que o cartório diz que o dono ainda é o banco?
Porque falta a averbação do cancelamento. O banco tem 30 dias para entregar o termo de quitação depois da liquidação, sob multa de 0,5% ao mês. Com o termo em mãos, o cartório averba a baixa.
Posso vender antes de quitar?
Pode, com a anuência do credor. O comprador quita o saldo, ou assume o contrato. Sem a concordância do banco a escritura não sai.
Como sei se foi consolidada?
A matrícula registra a consolidação da propriedade em nome do credor. Se esse ato existe, o imóvel já é do banco e segue para leilão.
Base legal
- Lei 9.514/97, arts. 22 a 33 (alienação fiduciária de imóvel)
- Lei 9.514/97, art. 25 (quitação e cancelamento)
- Lei 9.514/97, arts. 26 e 27 (consolidação e leilão)
Conteúdo informativo. Não substitui a análise de um advogado sobre o caso concreto.
Tem a matrícula na mão?
O laudo lê cada ato, procura o cancelamento de cada gravame e diz se o imóvel pode ser vendido, com a providência que falta. Ou comece pelo endereço, de graça.