Hipoteca na matrícula: dá para vender o imóvel?
Não trava a venda — exige providência
Dá. A hipoteca é uma garantia: o imóvel responde pela dívida, mas continua sendo do devedor, que pode vendê-lo. O problema é que a garantia acompanha o imóvel. Sem tratar a hipoteca, quem compra herda o risco de ver o bem executado por uma dívida que não é sua.
O que a hipoteca faz com o imóvel
Na hipoteca o devedor mantém a propriedade e a posse. O credor ganha um direito real de garantia registrado na matrícula: se a dívida não for paga, ele pode executar o imóvel, esteja ele com quem estiver.
É por isso que a venda de imóvel hipotecado quase sempre passa pelo credor. Na prática existem dois desfechos: a dívida é quitada no ato da venda, com parte do preço indo direto ao credor, ou o comprador assume a dívida com a anuência formal do banco.
Como resolver antes da escritura
- Pedir ao credor o saldo devedor atualizado por escrito, com data de validade.
- Definir no contrato quem paga e quando: o mais seguro é o comprador pagar o credor diretamente e abater do preço.
- Obter o termo de quitação e averbar o cancelamento da hipoteca na matrícula. Enquanto o cancelamento não estiver averbado, a hipoteca existe.
- Se o comprador vai assumir a dívida, exigir a anuência expressa do credor. Sem ela, a assunção não vale contra o banco.
Perguntas frequentes
A hipoteca some quando eu quito o financiamento?
A dívida acaba, o registro não. É preciso levar o termo de quitação ao cartório e averbar o cancelamento. Matrículas com hipoteca quitada há anos e nunca baixada são comuns.
Posso comprar um imóvel hipotecado?
Pode, desde que a hipoteca seja tratada na operação. Comprar sem resolver significa assumir o risco de execução por dívida alheia.
Hipoteca e alienação fiduciária são a mesma coisa?
Não. Na hipoteca o devedor continua dono. Na alienação fiduciária a propriedade fica com o credor até a quitação. A saída de cada uma é diferente.
Base legal
- Código Civil, arts. 1.473 a 1.505 (hipoteca)
- Lei 6.015/73 (registro e averbação)
Conteúdo informativo. Não substitui a análise de um advogado sobre o caso concreto.
Tem a matrícula na mão?
O laudo lê cada ato, procura o cancelamento de cada gravame e diz se o imóvel pode ser vendido, com a providência que falta. Ou comece pelo endereço, de graça.