Averbação premonitória: o aviso que tira a boa-fé do comprador
Não trava a venda — exige providência
O credor que teve a execução admitida pode averbar essa informação na matrícula. O imóvel continua do devedor e pode ser vendido. O que muda é o efeito jurídico da venda: a partir da averbação, a lei presume fraude à execução em qualquer alienação, e essa presunção não admite prova em contrário.
Por que é mais grave do que parece
Sem a averbação, o credor que quer anular a venda precisa provar que o comprador agiu de má-fé, conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça. Com a averbação, ele não precisa provar nada.
Ou seja: o comprador paga, registra, e ainda assim pode perder o imóvel numa execução que não é dele, sem conseguir alegar que não sabia. A matrícula avisou.
O que fazer ao encontrar uma
- Localizar o processo e verificar o valor e a situação da execução.
- Exigir a quitação da dívida ou o cancelamento da averbação antes de qualquer pagamento.
- Se a execução já foi extinta, pedir o cancelamento com base na decisão e averbá-lo.
- Tratar como alerta máximo, mesmo sem penhora registrada.
Perguntas frequentes
Averbação premonitória é penhora?
Não. Ela apenas informa que existe uma execução admitida contra o proprietário. Mas o efeito sobre a venda é severo.
O imóvel pode ser vendido mesmo assim?
Pode, juridicamente. Só que a venda é presumida em fraude à execução, o que na prática torna o negócio muito arriscado para o comprador.
Ela sai sozinha se a execução acabar?
Não. É preciso pedir o cancelamento com base na extinção e averbá-lo no cartório.
Base legal
- CPC, art. 828 (averbação da execução admitida)
- CPC, art. 828, § 4º (presunção de fraude)
- CPC, art. 792 (fraude à execução)
- Súmula 375 do STJ
Conteúdo informativo. Não substitui a análise de um advogado sobre o caso concreto.
Tem a matrícula na mão?
O laudo lê cada ato, procura o cancelamento de cada gravame e diz se o imóvel pode ser vendido, com a providência que falta. Ou comece pelo endereço, de graça.