Promessa de compra e venda registrada: o imóvel já tem dono à espera
Não trava a venda — exige providência
Quando a promessa de compra e venda é irrevogável e vai a registro, ela deixa de ser um contrato entre duas pessoas e passa a valer contra todo mundo. O promissário comprador ganha direito real à aquisição do imóvel, e esse direito aparece na matrícula.
O efeito prático
Vender o imóvel a um terceiro sem a concordância do promissário é ineficaz, e o promissário pode exigir judicialmente que a escritura seja outorgada a ele, no que se chama adjudicação compulsória.
Para quem vai comprar, o alerta é claro: existe alguém com prioridade sobre esse imóvel, e essa prioridade está registrada.
Como resolver
- Distratar a promessa com o promissário, por instrumento levado a registro, com o cancelamento averbado.
- Obter a anuência expressa do promissário na nova venda, quando ele concorda em ceder a posição.
- Concluir a operação original: o promissário paga o restante e recebe a escritura definitiva.
- Conferir se a promessa tem prazo e se já venceu. Promessa vencida ainda registrada precisa de cancelamento formal.
Perguntas frequentes
Promessa não registrada tem o mesmo efeito?
Não. Sem registro, é um contrato entre as partes e não gera direito real oponível a terceiros, embora possa gerar indenização.
O que é adjudicação compulsória?
É a ação em que o promissário que cumpriu sua parte pede ao juiz que supra a assinatura do vendedor e determine o registro em seu nome.
Comprar de quem já prometeu vender é seguro?
Só com o distrato registrado ou a anuência formal do promissário. Sem isso, o comprador entra numa disputa que a matrícula já anunciava.
Base legal
- Código Civil, arts. 1.417 e 1.418 (direito real do promissário)
- Súmula 84 do STJ
Conteúdo informativo. Não substitui a análise de um advogado sobre o caso concreto.
Tem a matrícula na mão?
O laudo lê cada ato, procura o cancelamento de cada gravame e diz se o imóvel pode ser vendido, com a providência que falta. Ou comece pelo endereço, de graça.