Enfiteuse e domínio útil: o que muda ao comprar terreno foreiro
Não trava a venda — exige providência
Na enfiteuse, o proprietário cede a outra pessoa o domínio útil do imóvel, mediante pagamento de um foro anual. Quem tem o domínio útil usa, constrói e vende, mas não é o dono do solo. Novas enfiteuses são proibidas desde o Código Civil de 2002, e as antigas continuam plenamente válidas.
Onde ela aparece
Com mais frequência em terrenos de marinha, onde a União é a senhoria direta, e em áreas urbanas antigas com enfiteuse privada.
A matrícula mostra a divisão: o senhorio direto de um lado, o enfiteuta ou foreiro do outro.
O que conferir antes de comprar
- Se o foro anual está em dia. Atraso pode gerar cobrança contra o novo titular.
- O laudêmio devido na transferência, um percentual pago ao senhorio direto. Em terrenos da União há regras próprias e certidão específica.
- A autorização ou ciência do senhorio direto quando exigida para a transferência.
- Que o que se compra é o domínio útil, não a propriedade plena. Isso precisa estar claro no contrato e no preço.
Perguntas frequentes
Posso comprar um imóvel enfitêutico?
Pode. O que se adquire é o domínio útil, com as obrigações de foro e laudêmio.
É possível extinguir a enfiteuse?
Em enfiteuses privadas existe o resgate, nas condições legais. Em terrenos da União, a remição segue regras próprias da legislação específica.
Isso desvaloriza o imóvel?
Costuma pesar no preço, pela obrigação anual e pelo laudêmio na venda. Mas são imóveis negociados normalmente.
Base legal
- Código Civil de 2002, art. 2.038 (vedada nova constituição, mantidas as existentes)
- Código Civil de 1916, arts. 678 a 694 (regime das enfiteuses antigas)
- Lei 9.636/98 (terrenos da União)
Conteúdo informativo. Não substitui a análise de um advogado sobre o caso concreto.
Tem a matrícula na mão?
O laudo lê cada ato, procura o cancelamento de cada gravame e diz se o imóvel pode ser vendido, com a providência que falta. Ou comece pelo endereço, de graça.